Cronenberger Woche vom 23/24.12.2005
„Komplettsanierung ist bessere Lösung“
Betr.: Baupläne auf dem ehemaligen Hösterey-Grundstück:
„Sudberger 49, warum 27 Häuser?“
Als Projektant ist von mir das Grundstück aufbereitet worden. Mit dem Eigentümer des Objektes gab es feste Vereinbarungen. Nach Rücksprache mit dem Bauordnungsamt ist eine Randbebauung der Sudberger Strasse und der Strasse Schöppenberg nach Paragraph 34 BauGB zulässig. Das wären 19 Reihenhäuser. Für die Hinterlandbebauung von Doppelhäusern 8 WE ist ein Bebauungsplan erforderlich.
Für diese Bebauung wurden von der Verwaltung Auflagen gemacht:
wie Straßenverbreiterungen mit Ausbau und unentgeltlicher Abtretung dieser Flächen (ca. 470 qm), Regenwasserversickerung der öffentlichen Strassenflächen auf dem Grundstück und weitere Auflagen. Vom Grundstück = 6.218 qm sind abzuziehen: die abzutretenden Straßenflächen, die inneren Straßenflächen, das Regenwassersickerbecken und Grünflächen von insgesamt 1.411 qm. Als Nettobauland verbleiben dann 4.807 qm.
Für die Sanierung des Grundstücks sind umfangreiche Untersuchungen durchgeführt worden. Die Gutachten und Laboranalysen (ca. 400 Seiten) haben ergeben: im Außenbereich ist eine Belastung mit Chromat (Höchstwert 32 000 mg/kg) vorhanden im Bereich der geplanten hinteren Bebauung. Im Bereich der Bebauung sind die Böden überwiegend mit Öl durchtränkt. In neun Feststoffproben wurde ein Gehalt von Chrom VI von <0,0 10 mg/l bis 0,44 mg/l ermittelt. Nach Auswertung der Gutachten und Analysen wurde ein Leistungsverzeichnis erstellt und eine beschränkte Ausschreibung durchgeführt, Kostenermittlung für begleitende Uberwachung, weiterer Analysen und der Entsorgungsnachweise.
Die Erschließung wurde über Planung, Massenermittlung und Leistungsverzeichnis ermittelt und hochgerechnet. Die Kanalplanung war so ausgelegt, dass per Freispiegelkanal auch der obere Schöppenberg und alle Häuser der Sudberger Str., westlich des Grundstücks, hätten mit anschließen können.
Somit ergab sich folgende Rechnung, Ubergabe der Halle besenrein:
Nettobauland 4.807 qm x 236 EUR/qm
= 1.134.465 EUR Verkaufserlös. abzüglich Abbruch/Sanierung – 531.000 EUR
abzüglich Erschliessung – 458.780 EUR
Überschuss: 144.685 EUR (ohne Überraschungen)
Der Nachweis der Wirtschaftlichkeit war Bestandteil der Auflagen der Stadt. Mit Verkauf des Grundstücks an einen anderen Bauträger sind die Probleme geblieben. Chrom VI, Chromat, Kohlenwasserstoffe und der Gehalt an lipophilen Stoffen übersteigen teilweise in der Konzentration bis zu 3,0 Gew. – %. Viele dieser Stoffe stehen unter begründetem Krebsverdacht und sind starke Karziogene.
In der Preisgestaltung wäre der Komplettpreis für Grundstück und Haus bei ab 190.000 EUR angeboten worden. Aus Umweltgründen, Recht auf Unversehrtheit der Anlieger und zur Vermeidung: „Die meisten bauen nur einmal“, kann nur eine komplette Sanierung das Problem lösen. Ziel sollte sein:
Lieber viele gesunde neue Nachbarn, als wenige, dafür aber kranke.
Büro für Bautechnik
Rainer G. Steinwachs Käshammer 10
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